房地產調控需要更大的勇氣和智慧
面對這種復雜局面，相關政府部門陸續有所動作。國家發展改革委和財政部負責人先后談到要擴大房產稅改革試點范圍。住建部在8月下旬約談了7個房價漲幅過大城市的相關負責人，并且透出將督查地方政府執行限購、限貸政策相關情況的信息。
作為被約談的城市之一，河南省鄭州市率先采取行動，出臺了更加嚴格的房地產市場調控政策，包括價格控制、抑制投資、增加供應和強化監管等方面的內容。比如，在價格控制方面，對新批預售項目，預售方案中商品住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區域同品質樓盤實際成交價格的，暫不核發預售許可證；對已取得預售許可證的商品住房項目，按照環比“零增長”的要求重新申報未銷售住房價格。再比如，在抑制投資方面，對持有鄭州市居住證三年以上、在該市繳納社會保險或個人所得稅一年以上的非該市戶籍居民家庭，限購一套住房；對未滿20周歲的單身人員，暫停其在該市限購區域購房；對年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房。
但無論住建部的督查，還是類似鄭州市的新政，能否取得預期效果，前景并不令人樂觀。
從目前情況看，住建部的督查要取得實效，會面臨很多困難。因為已有的限購限貸政策，有些是難以督查的。比如，新“國五條”中有關二手房交易按差價20%稅率繳納個人所得稅的規定，由于種種原因，在全國大多數城市并沒有（也無法）嚴格執行，這將如何督查？再比如，關于二套房的認定標準問題，同一城市的不同區域、同一銀行的不同分支機構，都各有各的口徑，而且所認定的口徑還與銀行發放貸款的額度和進度有關，這又將如何督查？
與鄭州的舉動類似，北京早在4月份實行的行政限價舉措不可謂不嚴厲，但之后幾個月，其房價環比漲幅仍然高居全國前列。雖然從房地產市場發展的角度看，鄭州與北京不可同日而語，但北京等地房市的現狀也足以說明，期望一紙政策就能控制市場發展，是不可行的。
房地產市場發展到今天，其復雜程度遠遠超出人們的通常理解。比如說，房價持續上漲的原因，既非簡單的投機炒作所致，也非地方政府托市所能，而與城鎮化進程、收入分配結構、貨幣供應、土地和財稅制度以及文化觀念等都密切相關。而要控制房價上漲，防范可能出現的風險，則要直面既得利益的固化、中央與地方財權和事權關系的理順、全國房地產市場多元分化結構、金融機構激勵機制的路徑依賴等問題。因而，要跳出政府管理靠“吼”、市場發展靠“限”、預期引導靠“嚇”的房地產調控老套路，以更大的勇氣和智慧尋找可行之策。
之前一直有消息說，國家有關部門在研究房地產市場調控的長效機制。但是，作為一種理順房地產發展若干重大關系、解決深層次問題的基礎制度，長效機制的建設絕非易事，不會一蹴而就，也不可能一勞永逸。首先，長效機制不能是空中樓閣。離開了基礎工作的支撐，長效機制只不過一紙空文。這些基礎工作包括：動態掌握全國住房信息、土地制度改革和財稅制度調整等。其次，長效機制不會是萬靈藥。對于很多深層次的體制機制因素，如貨幣超發、居民投資渠道不暢、收入分配結構不合理等，長效機制難以涉及，更難以有直接成效。再次，長效機制不會是永動機。在一個城鎮化進程仍然處于加速的經濟體內，任何與房地產市場發展相關的機制都隨時要面臨變革，否則不可能適應新形勢。